Recedere da un contratto di affitto

Leasing

Salta al menu principaleÈ sempre più frequente che i contratti di locazione contengano il diritto del conduttore di recedere dal contratto di locazione e negli ultimi anni molti locatari si sono avvalsi di tali diritti per porre fine ai loro contratti di locazione o come tattica di negoziazione per rinegoziare un nuovo contratto di locazione a un canone inferiore o a condizioni più favorevoli quando il conduttore non aveva alcuna intenzione di andarsene.

Oltre ai problemi intrinseci dell’esercizio di clausole di rescissione mal negoziate, che contengono condizioni onerose (che sono spiegate in dettaglio nel mio libro “A Tenant’s Practical Guide to Commercial Leases”), un inquilino può trovarsi di fronte a problemi altrettanto problematici quando notifica un preavviso di rescissione per un vantaggio tattico. Più ci si avvicina alla data di rottura, senza che il locatore abbia concordato in modo vincolante nuove condizioni favorevoli, meno certezze ci sono per l’inquilino e più il vantaggio oscilla a favore del locatore, che inizia ad affrontare la prospettiva molto concreta di dover lasciare l’immobile.

Il problema è che una volta che l’avviso di rottura è validamente notificato, non può essere ritirato dall’inquilino. Il fatto stesso che sia stato validamente notificato, anche se la data di rottura non è ancora passata, fa scattare la scadenza del contratto di locazione alla data di rottura.

Preavviso di 60 giorni per la risoluzione del contratto di locazione: guida 2021

Un inquilino può recedere dal contratto di locazione 1) se l’immobile in cui si trasferisce non corrisponde a quello mostrato nell’annuncio immobiliare o 2) solo nella Repubblica Ceca, per qualsiasi motivo nei primi 14 giorni, a causa della legislazione sulla protezione dei consumatori e a seconda che la locazione di immobili sia la vostra fonte di sostentamento.

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L’inquilino può anche recedere dal contratto di locazione entro 14 giorni dalla firma del contratto. Questa opzione si basa sulla legge sulla protezione dei consumatori, che è parte integrante del diritto civile e tiene conto dei rapporti tra commercianti e consumatori (clienti).

Nella Repubblica Ceca, questa materia è regolata dalla NOZ (Legge n. 89/2012 Racc., Nuovo Codice Civile, e successive modifiche). Poiché il contratto di locazione tra voi e l’affittuario viene stipulato a distanza online (“a distanza”), si applicano gli stessi termini e le stesse condizioni del contratto di acquisto quando si fanno acquisti negli e-shop.

Se la locazione di questo immobile è una fonte di sostentamento e se siete in possesso di una licenza commerciale o d’impresa (e siete elencati qui) allora, agli occhi della legge, probabilmente state agendo come un imprenditore quando firmate un contratto di locazione. Probabilmente affittate per periodi più brevi e i vostri inquilini soggiornano nella proprietà per scopi ricreativi.

ProfDale Property Video 28 – Risoluzione del contratto di locazione e inquilino

Secondo la sentenza 26 Cdo 2177/2021 della Corte Suprema della Repubblica Ceca del 4 aprile 2022, è possibile rifiutare di prendere in consegna un immobile non residenziale in affitto a causa di difetti che ne precludono l’uso corretto e recedere dal contratto di locazione. Il Codice civile prevede solo la cancellazione del contratto di locazione come una delle possibili modalità di risoluzione del contratto.

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Nell’aprile di quest’anno, la Corte di Cassazione si è occupata di un interessante caso in cui un conduttore aveva sostenuto di non essere tenuto a pagare il canone di locazione per i locali adibiti ad attività commerciali che non aveva rilevato dal locatore a causa delle loro condizioni del tutto inadeguate. Avendo scoperto che i locali in affitto non residenziali non erano in condizioni tali da consentirgli di esercitare i propri diritti senza interferenze (il cosiddetto “uso e godimento pacifico e indisturbato” dei locali in affitto non residenziali) alla data della consegna, il conduttore ha inviato al locatore una lettera di recesso dal contratto il giorno successivo (2 giugno 2015). Va notato che le parti non avevano concordato questa opzione di risoluzione del contratto di locazione e che anche il Codice civile non prevede il recesso come opzione di risoluzione dei contratti di locazione. Tuttavia, il Codice civile prevede solo la risoluzione del contratto di locazione come una delle possibili modalità di risoluzione di un contratto di locazione. Successivamente, il conduttore ha inviato al locatore una lettera di disdetta immediata del contratto di locazione dell’appartamento a causa di gravi difetti che impediscono l’utilizzo dell’immobile per il deposito di apparecchiature informatiche. La lettera di risoluzione è stata consegnata al locatore il 1° agosto 2015.

Risoluzione anticipata del contratto di locazione

Ho firmato un contratto di locazione a marzo, prima che la pandemia colpisse ufficialmente gli Stati Uniti; ho chiesto di essere rilasciato ad aprile (a causa dell’instabilità finanziaria dovuta ai licenziamenti per la pandemia) e mi hanno detto di no. Un mese dopo ho ricevuto la conferma che il mio contratto di locazione era stato appena firmato ed eseguito, e ho anche ricevuto la mia copia del contratto. Hanno confermato di non aver firmato il contratto di locazione fino a quel momento. Ho le indicazioni temporali e ogni comunicazione è avvenuta via e-mail. Posso uscire dal contratto di locazione?

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Può benissimo farlo. La regola generale è che un’offerta può essere ritirata prima di essere accettata. Il diavolo si nasconde spesso nei dettagli, per cui vi consigliamo di consultare e rivedere i documenti con un avvocato qualificato, visti i potenziali importi in gioco.